この記事の目次
ビル管理（ビルメンテナンス）、設備管理の仕事内容が気になる人って結構多いようですのでまとめました！
この業界も管理物件により相当な個性があるので
「ビル管理、設備管理、ビルメンテナンスの仕事内容はコレだ！」と言い切る事は難しいですが、平均するとこうだよねってものをまとめております。
その① エアコン・空調機のフィルター交換
これは基本中の基本です。
一番簡単な作業ですが、必ずしないとエアコンや空調機の能力が落ち電気代がかかるので大切な業務です。
フィルター交換をして汚れたホコリは掃除機や水洗いで清掃します。
簡単だな！
と感じるかもしれませんが、、、なにせ、、建物が巨大ですもんで、、
結構な数量のフィルターです。
特に大きなホテルなどでは各室にフィルターがありますので交換に時間がかかります。
さらに空調機は工場や改装を重ねたビルなどでは
「こんな危険な場所に空調機設置したの！！？」と思う場所に設置されていることも珍しくはないです。
フィルター交換の為に数メートルのはしごを登ったり、
製造ラインの数メートル上の通路を慎重に歩きながらフィルター交換したり、、という気を使う現場もたまにあるでしょう。
またフィルター交換の時は当然ですが空気吸込み部、ガラリなどについたホコリをハンディモップなどでふきとります。
その② 各モーター、ポンプの目視点検
ビルには「排気」や「給気」、「空調機」などの空気を動かす為のモーター、
または、
水を送る為のポンプのモーターが多数設置されております。
それらを目視で見て「異常は無いか否か」を確認します。
モーターは目で見て、音を聞き、さらにはエネルギーである電流値のメーターが正常値かどうかを見て点検します。
その③ 各メーターの検針
ビルには電気、水、ガスなどのエネルギーが電力会社、水道局、ガス会社などから絶えず供給されております。
この流れは常に数値化されてﾁｪｯｸが可能となっております。
毎日、電気や水、ガスの使用量をﾁｪｯｸする事で「正常な使用」を確認できます。
メーター検針でもテナントの中のメーター検針はそのまま電気代、ガス代の請求になりますので要注意です。
間違って数字を大きく読み間違えばそのまま請求額が大きくなってしまうのでクレームにつながるでしょう。
その④ トイレ、洗面、シンクの詰まりの通管処理
トイレの詰まり、洗面の詰まり、厨房などのシンクの詰まりはとても発生確率が高く、
またかなり緊急の処置を必要とされるので基本的な修理は身につける必要があります。
そして汚い汚い作業でもありますのでビル管理・設備管理・ビルメンテナンスの未経験者は初めは結構いやな気分になる作業かもしれません。
えらいもんで1年もすればほぼ違和感なくすらすらと作業できる精神力が身に付くでしょう。
ベテランの方などはいきなり素手で汚水のなかに手を入れたり、素手でカンツールを操作しだす人も多いです、、、が、、
絶対真似しないで下さい。
きちんと手袋をして安全確保してから行う作業です。
その⑤ 電灯の球を交換
一番初歩の作業です。
これが一番多い作業かもしれません。
単純な天井灯もあれば、デパート等の非常にこった作りの照明器具で球替えが難しい場合もあります。
一般家庭で照明の球替えなどそうそう無い事です。
しかし大きなビルでは毎日球替えがあります。
デパート、ホテル宴会場などはハロゲン電球を多用しますのでさらに球替えの量は多いです。
LEDが普及しだして球替えも減る傾向にありますが多くのビルでは蛍光灯が主力ですので球替え作業は無くならないでしょう。
球替えは簡単ですが高い所にある照明の球替えは危険作業です。
照明器具も複雑なものは電灯カバーを外すだけでもややこしいですし、
球替えも通電部を触れば感電しますので注意が必要です。
その⑥ 各分電盤の点検
分電盤はブレカーがいっぱい収納された電気の箱です。
ビルには多くの分電盤が存在しており、
「このエリアの照明はこの分電盤、」「このエリアの動力系統はこの分電盤」
という風にふりわけており、「ブレーカーが落ちたぞ」となれば、
対応する分電盤にすぐさま向かわないといけません。
逆に分電盤の位置を知らない人は対応力が無いので信頼もされないでしょう。
分電盤の位置を知る為にも分電盤点検は意味がある作業です。
たまにマグネットスイッチなどがうなり音たてている時もあります。
また電線のビニル被覆が炭化してダメになっていることもあるかもしれませんし、
ブレーカーが異常に熱いなどもありえますので点検は大事です。
その⑦ ボイラー及び冷凍機の運転操作や目視点検
ボイラーや熱吸収式冷温水発生装置など熱源装置は目視点検が必要です。
圧力計や電流値などを目視点検する事で異常が無いかを判断できますし、
外観の点検で異常音の有無の確認もできます。
最新のビルでは全てパソコンで監視されるでしょうが古いビルではまだまだ目視点検が必要でしょうね～。
その⑧ オーナー、テナントなどからの小修繕の依頼対応
ビルの中のあらゆる部品は日々壊れます。
ビル内の社員、お客、保安、清掃スタッフなどから「あれ壊れてるけど」と電話がかかってきます。
何が壊れるか？、果たして自分で修理できるか？
は予測不能ですので修理可能な物は直すという感じで良いでしょう。
自分で直せない物を直そうとして壊すという最悪パターンも起こりますので最初の判断が大切です。
良かれと思って修理して壊せば、いつのまにか
「お前が悪い！！」
と犯人扱いされますのでその辺の対応力は仕事をするうえでかなり重要なポイントだと思います。
小修繕をしっかりこなせば「この人は修理うまい人」となりオーナーの信頼が増える利点もあります。
しかし、
なんでもかんでも修理させられる便利屋扱いと化し、
仕事量のみ増えて激務現場をつくりあげてしまうパターンもあります。
この辺は本当に難しいんですよね～、。
その⑨ 防災用の自家発電機の試運転や蓄電池の点検
火災の時に停電が生じても屋内消火栓やスプリンクラーなどの人命に関わる消防設備を動かす必要があります。
ですので自家発電などの非常時の電源は大変重要です。その大切な設備を月に一度試運転しておきいざという時にそなえるのも設備員の仕事です。
自家発電機はビルが大きくなるほど巨大です。
運転時は恐ろしいほどの爆音で動きますので単純に怖いです。
その⑩ 水槽、クーリングタワーの点検と注入薬剤の補充
ビルの中には屋上や地下など多様な場所に水槽が配置されております。
それらは点検口があり定期的に目視点検して異常が無いかを確認します。
飲み水の水槽が点検して汚れているなんてことになれば緊急事態です。
また水槽やクーリングタワーなどには塩素などの薬品を注入装置で注入している事がおおいです。
この注入装置の薬剤の量がきちんと補充されていないと薬品注入が出来ず水質に問題がでますのでこの点検も設備員の大切な仕事です。
